住まいのお金の研究室　資金計画をシミュレーションする　例３

資金計画をシミュレーションする　例３　 --住まいのお金の研究室--	資金計画をシミュレーションする
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ここでは、住まいづくりの資金について実際にシュミレーションを行います。
ちょっとした高級住宅を土地建物込みの総額１億円万円で考えます。

国土交通省　土地総合情報ライブラリー
福岡県福岡市中央区桜坂を設定、その周辺を調べると平米あたり１７．４万円です。
住居専用地域で、敷地は２５０平米を想定すると４，３５０万円。
必要な経費を含めて土地関係で４，８００万円を想定します。

残った建物にかけられる金額は５，２００万円となり、別途工事費の２５パーセントを引くと建物本体で３，９００万となります。
建物にこだわる為に建築家に依頼します。
建築家に依頼するために設計料は多くなりますが、住宅メーカーより建物全体の工事費は低めになるはずなので、トータルでは同等の建築費と考えることが出来ます。
ここで住宅の床面積を２５０平米と想定すると平米あたり１５．６万、仕様としては木造住宅の標準レベルになってしまいます。
さすがに建築家に依頼しても仕上材料の制限が出てきそうなので、もう少し平米単価を高くしたいところです。

建物の単価を確保する為に土地を減らすと、周囲の建物との離れや庭つくりのスペースを確保できなくなるので、建物の床面積を少なくすることを考えます。
そこで床面積を２２０平米に抑え　平米あたり１７．７万円を確保、高級住宅としてはギリギリの仕様となりそうです。

廊下を少なくするプランと天井高さなどを調整することなどで、床面積以上に広さを演出する住まいの計画を重視することにしましょう。
設備関係には必要以上にコストはかけず、床暖房など快適さを重視した設備を優先することで住宅建築のコストの上昇を抑えます。

ここで、ローンで総額の半額５，０００万円（手数料込み）を支払うことを考えます。
月々支払える金額は、現在の家賃と月々の貯金分を考えて３０万円と想定。
出来るだけ短い期間で返済することを考えます。

金利３パーセントで１８年の元利金等返済で月々の支払いが約３０万円になります。
フラット３５での最短返済期間は１５年で土地と建物総額が１億円以下なので、フラット３５がギリギリで利用できます。
月々の支払いが３５万円出来るなら、最短の１５年で返済することも出来ます。
もっと早く返済したい場合は　月々の余っている金額分を貯金して、全額返済できる貯金が貯まった時点で繰り上げ返済を利用しましょう。

お金を有効に利用する事を考えると、貯金が多いより借金を減らすことの方が大切です。
ローンが続いている限り抵当権の設定などの為に、住まいは完全には自分のものにはならないことを意識することが大切なのです。