住まいのお金の研究室　資金計画をシミュレーションする　例１

資金計画をシミュレーションする　例１　 --住まいのお金の研究室--	資金計画をシミュレーションする
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ここでは、住まいづくりの資金について実際にシュミレーションを行います。
敷地150平米で、120平米の2階建て木造で資金を計算してみましょう。

国土交通省　土地総合情報ライブラリー
で設定した敷地とその周辺を調べると平米あたり5.5万円から6.5万円程度なので、平米6万円を想定します。
150平米で900万円となります。
不動産手数料3パーセントと移転登記1パーセント他地盤調査などで、土地にかかる予算は950万円とします。
平均的な住宅地で、その他の工事は発生しないものとします。

次に建物自体の金額を考えます。
平米あたりの在来木造の個人住宅の工事単価は、私の住んでいる九州で16万円を採用、120平米では1920万円となります。
それに別途工事他の費用25パーセントを想定し、建物総額2400万円の予算となります。
ここで、リビングに創る趣味のホームシアターの為の予算として、部屋に75万、機器に75万の150万円を追加します。

必要な費用は土地の950万に建物2400万に追加分150万円を足して3500万円となります。
さて、これをどうやって支払うかを考えましょう。

自己資金は700万　それに両親からの資金援助が800万と想定、残りの2000万円を住宅ローンで支払うこととします。

フラット35を利用して金利3パーセント、20年での返済を想定すると元利金等で月55459円の2倍で約11.1万円の返済額となります。
月々の返済額が月収の4分の1以下であることを確認、夫婦の収入を合算するとクリアできました。
他の条件も満たしているので、フラット35で決まりです。

今住んでいるアパートが月7万円、仕事場から離れているので交通費が月1万円追加になる場合、11.1万に1万を加え7万円を引いた差額5.1万円が余計に掛かることになります。
ここで、今まで住宅資金として貯金していた月々の金額5万円と比較、なんとかなりそうです。
元金均等だと月2万円以上増えるので、返済の序盤だけとはいえ生活が厳しくなりそうなので元利金等を採用です。

最後に、税金を確認します。
土地の取得税は、土地取得直後に住まいを建てるので控除を考え、
900万の7割を評価額として630万、この3パーセントは18.9万円。
控除額は7.56万なので、土地取得税は11.34万円掛かることになります。
建物の取得税は、1920万+75万円の7割を評価額として約1400万円、基礎控除が1200万円なので200万円の3パーセントである6万円が建物取得税となり、不動産取得税は総額17万円強掛かることになります。
建てた年の冬のボーナスはかなり削られそうです。

固定資産税は、土地が評価額の1.4パーセントの6分の1なので、0.23パーセント。
630万には1.45万円が掛かることになります。
建物では評価額の1.4パーセントがかかるので、1400万円には19.6万円かかりますが、木造の建物は15年で評価額が0円になるので実際はもっと少なくなり、さらに毎年減っていきます。
また、新築後3年間は建物の税額は半額になります。

都市計画税は、土地評価額の0.3パーセントの半分（特例）で0.945万、建物評価額にも0.3パーセントで4.2万（こちらも毎年減っていきます）

毎年の税金は最大で22万円程度（取得4年目）課税される可能性があります。
しかし、建物の評価額が0になる15年後では2.4万円程度まで減ります。
控除の条件が複雑で、毎年評価額や控除額が変わるので注意が必要です。
しかも、意外に大きな金額なので、生活費に余裕がある分を貯蓄に廻すことで対処しましょう。

現状ではボーナス分を税金と家具の追加と庭造りにまわすことで、生活費を大きく変えずに取得可能な金額だと判断しました。

とシュミレーションでは取得に障害はない事になりましたが、土地や建物の金額だけでなく税金や交通費の増額が大きい場合は、規模を縮小するか、ローンの年数を長くするか、自己資金が増えるまで待つか、という判断が必要になります。