資金計画をシミュレーションする 例1

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ここでは、住まいづくりの資金について、実際にシュミレーションを行います。
敷地150平米で、120平米の2階建て木造住宅で資金を計算してみましょう。


国土交通省 土地総合情報ライブラリー
で設定した敷地とその周辺を調べると平米あたり5.5万円から6.5万円程度なので、平米6万円を想定します。
150平米で900万円となります。
不動産手数料3パーセントと移転登記1パーセント他地盤調査などで、土地にかかる予算は950万円とします。
平均的な住宅地で、その他の工事は発生しないものとします。

次に建物自体の金額を考えます。
平米あたりの在来木造の個人住宅の工事単価は、私の住んでいる九州で16万円を採用、120平米では1920万円となります。
それに別途工事他の費用25パーセントを想定し、建物総額2400万円の予算となります。
ここで、リビングに創る趣味のホームシアターの為の予算として、部屋に75万、機器に75万の150万円を追加します。


必要な費用は土地の950万に建物2400万に追加分150万円を足して3500万円となります。
さて、これをどうやって支払うかを考えましょう。


自己資金は700万 それに両親からの資金援助が800万と想定、残りの2000万円を住宅ローンで支払うこととします。

フラット35を利用して金利3パーセント、20年での返済を想定すると元利金等で月55459円の2倍で約11.1万円の返済額となります。
月々の返済額が月収の4分の1以下であることを確認、夫婦の収入を合算するとクリアできました。
他の条件も満たしているので、フラット35で決まりです。

今住んでいるアパートが月7万円、仕事場から離れているので交通費が月1万円追加になる場合、11.1万に1万を加え7万円を引いた差額5.1万円が余計に掛かることになります。
ここで、今まで住宅資金として貯金していた月々の金額5万円と比較、なんとかなりそうです。
元金均等返済だと月2万円以上増えるので、返済の序盤だけとはいえ生活が厳しくなりそうなので、元利金等返済を採用です。

最後に、税金を確認します。
土地の取得税は、土地取得直後に住まいを建てるので控除を考え、
900万の7割を評価額として630万、この3パーセントは18.9万円。
控除額は7.56万なので、土地取得税は11.34万円掛かることになります。
建物の取得税は、1920万+75万円の7割を評価額として約1400万円、基礎控除が1200万円なので200万円の3パーセントである6万円が建物取得税となり、不動産取得税は総額17万円強掛かることになります。
建てた年の冬のボーナスは、かなり削られそうです。

固定資産税は、土地が評価額の1.4パーセントの6分の1なので、0.23パーセント。
630万には1.45万円が掛かることになります。
建物では評価額の1.4パーセントがかかるので、1400万円には19.6万円かかりますが、木造の建物は15年で評価額が0円になるので実際はもっと少なくなり、さらに毎年減っていきます。
また、新築後3年間は建物の税額は半額になります。

都市計画税は、土地評価額の0.3パーセントの半分(特例)で0.945万、建物評価額にも0.3パーセントで4.2万(こちらも毎年減っていきます)

毎年の税金は最大で22万円程度(取得4年目)課税される可能性があります。
しかし、建物の評価額が0になる15年後では2.4万円程度まで減ります。
控除の条件が複雑で、毎年評価額や控除額が変わるので注意が必要です。
しかも、意外に大きな金額なので、生活費に余裕がある分を貯蓄に廻すことで対処しましょう。

現状ではボーナス分を税金と家具の追加と庭造りにまわすことで、生活費を大きく変えずに取得可能な金額だと判断しました。

とシュミレーションでは取得に障害はない事になりましたが、土地や建物の金額だけでなく税金や交通費の増額が大きい場合は、規模を縮小するか、ローンの年数を長くするか、自己資金が増えるまで待つか、という判断が必要になります。

                                                            20090206更新

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